Procedimiento

En Munoz Realty, hemos implementado mecanismos modernos y seguros que permiten concretar la venta de la propiedad A DISTANCIA preservando las garantías de nuestros clientes en todo momento. Nuestro procedimiento de inversión puede ser concretado en 9 simples pasos:

1
Constitución de la Limited Liability Company (LLC)
La Limited Liability Company (LLC) es una figura jurídica cuyo equivalente es la Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) que existe en distintos países de Latinoamérica.

Los requisitos para la LLC son: pasaportes de los socios, tres (3) nombres de fantasía de la empresa, correo electrónico y número de teléfono.

El tiempo aproximado para abrir la LLC son 48 horas luego de recibidos todos los requisitos.

El costo aproximado para abrir la LLC es de $500 y el costo de la renovación anual es $25. Este monto inicial incluye: apertura de la empresa, dirección postal, aplicación para obtener su número de Tax ID y representación de agente residente.

La constitución de la compañía se resume en un operating agreement o contrato de operaciones en donde se refleja la participación de cada socio con los porcentajes determinados que corresponden a cada una de las partes.

La ventaja principal que ofrece la LLC es el anonimato de los socios y la protección de bienes ante acciones judiciales de terceros por la separación del patrimonio personal y de negocio.

Si usted tiene una LLC registrada en otro estado de los Estados Unidos, es recomendable abrir una nueva LLC para su inversión en Detroit. De cualquier manera, las LLC constituidas en otros Estados deben registrarse previamente en Michigan para poder invertir bajo ellas.

2
Elección de la propiedad en Detroit
La elección de la propiedad dependerá del gusto de cada inversor.

El monto base de la inversión es de USD 70,000.

En Munoz Realty nos encargamos de seleccionar la propiedad para la compra, refaccionamiento y mantenimiento continuo por nuestras propias empresas. Lo anterior, nos permite garantizarle la calidad de su propiedad y ofrecerle a su inquilino un servicio personalizado las 24 horas del día 365 días al año.

Ofrecemos a nuestros inversores una garantía de 24 meses luego de la compra. Si algo falla dentro de su propiedad en 24 meses Munoz Realty responde por ello.

3
Firma de contrato compra-venta
El contrato compra-venta se hace entre la empresa (vendedor) y la nueva compañía del inversor (comprador) y resume las condiciones generales de la venta (dirección de la propiedad, precio de la venta, indicación del depósito, tiempo en el que se debe celebrar la venta, nombre de las partes, entre otros).

La firma del contrato se hace de manera electrónica.

4
Envío de seña – depósito
Con la suscripción del contrato compra-venta se envía una seña de USD 5,000 para concretar la reserva.

El monto enviado como seña queda depositado en la cuenta escrow del Broker la cual está fiscalizada por el gobierno.

Este monto será acreditado al pago total de la propiedad.

5
Revisión del título con la Escribanía (compañía de título/title company)
El contrato compra-venta entre el vendedor y su empresa se envía a la Escribanía quien se encarga de verificar los antecedentes de la propiedad.

La Escribanía verifica si la propiedad pertenece verdaderamente al vendedor, adicionalmente, verifica si se debe algún monto por impuestos o mantenimiento de la propiedad (agua y/o alcantarillado), multas o hipotecas.

La Escribanía también emite una póliza sobre el título-papel para salvaguardar los intereses del comprador. Esta póliza lo protege ante cualquier defecto que pueda surgir en el transcurso del dominio de la propiedad.

6
Obtención del closing statement
El closing statement va a reflejar todos los gastos y los créditos incluidos en la venta, indicando al inversor el monto total a transferir luego de las deducciones.

La gestión de la obtención de la nueva escritura tiene un costo aproximado de 2,5% del valor de la propiedad.

7
Obtención de las escrituras
La transferencia de los fondos la hace el inversor a la compañía de títulos y luego ella se encarga de pagarle al vendedor.

Una vez recibido el monto, se obtiene la escritura a nombre de su empresa.

8
Bienvenida a Munoz Realty
Cerrada la transferencia de la propiedad, el inversor recibe un correo electrónico con:

Documentos de cierre de la transferencia de la propiedad.

Garantía de 24 meses que otorga Munoz Realty sobre la propiedad.

Management Agreement o Contrato de Administración, en donde su empresa autorizará a Munoz Realty para el manejo de la propiedad. Esta gestión incluye: cobro de alquiler, pago de impuestos, pago de seguro, depósito en la cuenta del inversor y mantenimiento de la propiedad en general.

Copia del contrato de alquiler con el inquilino actual.

El depósito del dinero colectado del alquiler en la cuenta del inversor se hace entre el 1ro y el 10 de cada mes. Adicionalmente, el inversor recibe un reporte detallado de los ingresos y gastos de la propiedad durante el mes.

9
Presentación con el banco
Munoz Realty tiene convenio con un banco en los Estados Unidos, en donde una vez elegida la propiedad se puede aperturar la cuenta a nombre de la LLC vía electrónica sin necesidad de trasladarse a los Estados Unidos.

Algunos de los requisitos para abrir la cuenta son:

        ✔ Copia de pasaporte;
        ✔ Identificación del país de procedencia;
        ✔ Copia de USA Visa;o Si fuera el caso Pasaporte de la Comunidad Europea
        ✔ CV o perfil profesional;
        ✔ Contrato de compra venta;
        ✔ Uno de los siguientes: referencia bancaria, último estado bancario o última declaración de impuestos.

Un representante exclusivo del banco se comunicará directamente con usted para canalizar esta gestión.

La apertura y el mantenimiento de la cuenta no tendrán costo alguno si usted conserva más de USD 1,000 al mes.

¿Cuál es el monto mínimo de inversión?
Usted puede adquirir propiedades de Munoz Realty desde los USD 70,000 en adelante.

¿Qué incluye el servicio que ofrece Munoz Realty?
Munoz Realty se encarga de venderle la propiedad y también administrarla. Contamos además con empresas de mantenimiento propias que funcionan los 365 días al año, las 24 horas. De manera que, si usted o su inquilino tiene algún inconveniente con su propiedad, nosotros le asistimos de inmediato.

Luego del vencimiento de los 24 meses de Garantía que ustedes dan: ¿Qué sucede en caso de desperfecto o rotura por parte del inquilino?
Con la compra de la propiedad le damos una garantía de 24 meses que cubre cualquier tipo de desperfecto que pueda surgir que esté relacionado con la estructura de la propiedad (por ejemplo: avería de la calefacción, rompimiento de ventanas). Luego de los 24 meses, usted puede seguir contando con la misma cobertura por un monto de USD 500 anuales.

Las propiedades que vende Munoz Realty... ¿Se venden ya alquiladas?
Sí, todas las propiedades que vende Munoz Realty se entregan con inquilino ocupándolas. De esta manera garantizamos que nuestros inversores comiencen a generar su retorno desde el primer día.

¿Cómo se escritura la propiedad?
El proceso de la transferencia de la propiedad se hace vía electrónica utilizando como intermediario una compañía de título o Escribanía, quien se encarga de velar por los intereses del comprador y del vendedor al garantizar que la propiedad esta apta para ser vendida. Adicionalmente, esta escribanía emite una póliza sobre el título de propiedad (papel) que cubre cualquier inconveniente que pueda surgir en el futuro relacionado con el traspaso de la propiedad o cadena de propietarios.

¿Qué impuestos se deben pagar en EEUU?
Al ser propietario de un bien inmueble en Detroit, usted deberá pagar los impuestos de la propiedad que se dividen en impuestos de verano y de invierno y, adicionalmente, usted deberá pagar el impuesto a las ganancias al finalizar cada año correspondiente a su empresa. Los impuestos varían dependiendo del tipo de propiedad que usted adquiera y de otros factores que puede precisar en profundidad con nuestro contador Mariano Perednik (mperednik@mta-cpa.com) o con su contador de referencia.

¿Cuál es el tiempo promedio que tarda en alquilarse una propiedad si es desocupada?
El promedio que tarda la propiedad en volver a alquilarse es de 2 a 4 semanas, una vez que el inquilino anterior desocupa la propiedad nuestro equipo de mantenimiento se encarga en verificar que la propiedad esté apta para volver a ser ocupada.

¿Cuándo se depositan los alquileres?
El depósito del dinero colectado del alquiler en la cuenta del inversor se hace entre el 1ro y el 10 de cada mes. Adicionalmente, el inversor recibe un reporte detallado de los ingresos y gastos de la propiedad durante el mes.

¿Qué incluye el seguro de la propiedad?
La cobertura del seguro que usted adquiere con la propiedad incluye la Responsabilidad Civil (Liability) por un monto de hasta USD 1,000,000 e Incendio (Hazard).

¿Administran propiedades que no han sido vendidas por ustedes?
El servicio de administración de propiedades es exclusivo de clientes que han adquirido su propiedad con Munoz Realty. NO administramos propiedades que no han sido vendidas por nosotros.

¿Cuál es la rentabilidad anual prometida?
Todas las propiedades que ofrecemos le garantizan una rentabilidad anual de dos dígitos.

¿En qué consiste la garantía de 24 de meses que ofrece Munoz Realty?
Si dentro de los 24 meses posteriores a la compra de la propiedad surgiera algún desperfecto que requiera ser reparado o algún mantenimiento en la estructura de la casa, Munoz Realty se encarga de cubrirlo. El cliente no pagará ni un centavo de las reparaciones.

¿Dónde se encuentran ubicadas sus oficinas?
Tenemos dos (2) sucursales ubicadas en:
    1619 Springwells St, Detroit MI 48209 (Mexicantown)
    1438 Michigan Ave, Detroit MI 48216 (Downtown).

¿Por qué se debe constituir una LLC para adquirir una propiedad?
La Limited Liability Company (LLC) vendría a ser un símil de la Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) que se maneja en algunos países de Latinoamérica. Siempre le recomendamos a nuestros inversores la constitución de la LLC para la adquisición de la propiedad en los Estados Unidos, porque esta es una figura que permite proteger los bienes que se adquieran dentro de ella al excluirlos del patrimonio personal de los socios. Por tener personalidad jurídica diferente a la de ellos, si alguno de los socios se ve envuelto en una acción judicial, esta propiedad que ha sido adquirida bajo la LLC no se vería afectada.

¿Se puede adquirir una propiedad entre varias personas?
Sí, usted puede adquirir la propiedad entre varias personas si lo hace a través de la Limited Lialibity Company (LLC).

¿Cuánto duran los contratos de los inquilinos?
Los contratos de alquiler se suscriben para ser válidos por un mes, prorrogables mensualmente. En Detroit no existen garantías para los inquilinos.

¿Dónde se deposita la renta mensual o liquidación de alquileres?
La renta mensual se deposita en la cuenta que se nos indique. Usted puede abrir una cuenta en los Estados Unidos en el banco de su preferencia o tomar ventaja del acuerdo que tenemos con un banco en los Estados Unidos para la apertura de cuentas bancarias.

¿El contrato de administración puede terminarse en cualquier momento?
Sí, el contrato de administración que firmamos con nuestros inversores tiene una cláusula de rescisión del contrato que le faculta para rescindirlo en cualquier momento.

¿Cómo se selecciona el inquilino?
Cada solicitud de inquilino se evalúa en función del crédito, antecedentes penales, registro de delincuentes sexuales (donde lo permita la ley), verificación de empleo e historial de residencia / alquiler. Nuestra evaluación exhaustiva cumple con todas las leyes aplicables, incluida la Ley de equidad de vivienda y de información crediticia justa.

En caso de que luego decida vender la propiedad: ¿Munoz Realty puede asistirme?
Sí, al ser Broker Licenciado por el Estado de Michigan, contamos con un equipo de agentes inmobiliarios que pueden asistirle en el proceso de venta de su propiedad dentro del mercado local. Este servicio incluirá la asistencia integral en el procedimiento de venta, desde la publicación de la propiedad en sistemas de listado múltiple hasta el cierre de la venta.

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